Thị trường BĐS 2011: Khó khăn nhìn từ hai góc độ

Dưới tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ và những thay đổi trong quản lý quy hoạch đất đai, tâm lý của các nhà đầu tư BĐS sẽ chưa thể hứng khởi ngay và tạo ra sự sôi động cho thị trường. Ở một góc độ khác, những nhà đầu tư quy mô nhỏ, những người dân muốn giữ vốn và bảo toàn tài sản bằng BĐS cũng đầy ưu tư lo lắng.

DN BĐS: Đối mặt dồn dập các cơn “sóng dữ”

Với chính sách tiền tệ như hiện nay, nhiều chuyên gia thị trường nhận định, những người có nhu cầu mua, đầu tư BĐS sẽ nghe ngóng là chủ yếu. Sở dĩ như vậy là vì thời gian qua BĐS đã liên tục tăng giá nhiều đợt, mặt bằng đã xác lập ở mức khá cao nên tới đây sẽ chững lại. Nhận định cho năm 2011, ông Nguyễn Văn Kha - Chủ tịch HĐQT Cty CP phát triển Đô thị Nhà Từ Liêm cho rằng, 6 tháng cuối năm thị trường sẽ khả quan hơn. Còn 6 tháng đầu năm, dòng tiền cho BĐS tiếp tục khó khăn, bên cạnh đó, do nhiều yếu tố tác động nên chưa thấy có gì tạo phấn khởi. Ông Kha cũng cho rằng, 6 tháng đầu năm 2011 còn khó khăn hơn nữa vì tác động của suy thoái có độ trễ và giờ mới ngấm vào doanh nghiệp, thị trường.

Ông Nguyễn Trí Dũng - Chủ tịch HĐQT Cty CP Sông Đà Thăng Long thì cho rằng, các dự án đang dở dang sẽ khó khăn vì chính sách ảnh hưởng tới lĩnh vực BĐS thay đổi một cách chóng mặt, đặc biệt là các chính sách tài chính và thị trường vốn. Ông Dũng tỏ ra không mấy lạc quan bởi DN BĐS Việt Nam hiện phải đối mặt với quá nhiều cam go, giống như việc phải chìa mình ra hứng hết các “đợt sóng”, nào là lạm phát, lãi suất, chi phí xây dựng đầu vào tăng vọt so với dự kiến..v.v. Một nhà quản trị khác lại cho hay, chính sách giải phóng mặt bằng thiếu nhất quán cũng là một lực cản khiến DN BĐS không thể lường hết trước những diễn biến bất thường về chi phí, bởi bao giờ giá đền bù năm sau cũng cao hơn bởi sự thay đổi về chính sách. Điều này khiến ngay trong cùng một dự án, DN đã rất khó thực thi rồi. Và một khi mất công bằng cho dân trong vùng giải phóng mặt bằng, khiếu kiện tất yếu nảy sinh, dự án bị thanh kiểm tra, tiến độ kéo dài thì suy cho cùng người thiệt thòi nhất và vất vả nhất vẫn là DN BĐS.

Ông Lê Minh Tuấn - Cty CP BĐS DABACO nêu một thực tế khác: DN BĐS của ta phần lớn có quy mô nhỏ, vậy nên bối cảnh các chính sách không thuận lợi càng kéo dài thì hoạt động của DN sẽ còn tiếp tục khó khăn. Trong bối cảnh này, DN buộc phải tự mình cứu lấy mình trước khi nghĩ tới chuyện trông chờ chính sách, và điều đầu tiên cần lưu ý chính là phải kiên quyết vận dụng dòng tiền huy động cho dự án một cách thật hợp lý. Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu, không nên vì khó khăn mà liều lĩnh phá bỏ các nguyên tắc an toàn vốn. Việc sử dụng vốn huy động không đúng mục tiêu (VD: chuyển tiền từ dự án này qua dự án khác, đem vốn dự án góp vào các loại hình kinh doanh khác không bảo đảm hiệu quả..) sẽ chỉ khiến khó khăn không những không xử lý được mà lại tiếp tục nảy sinh những mối hiểm nguy khác, có thể dẫn đến phá sản.

Hiện tại, thị trường BĐS TP.HCM đang ở tình cảnh cung vượt cầu, nhiều nhà đầu tư lo ngại thị trường BĐS Hà Nội cũng sẽ rơi vào tình trạng tương tự. Khó khăn ngày một hiện hữu rõ nét khi chắc chắn một điều trong thời gian tới, các dự án được tung ra với số lượng rất lớn vào cuối năm 2011 và đầu năm 2012 trở đi. Khi đó, cạnh tranh trên thị trường sẽ còn quyết liệt hơn hiện nay rất nhiều. Tại Hà Nội, khi các dự án thuộc đất Hà Tây sáp nhập về được phê duyệt và triển khai, thị trường BĐS Hà Nội cũng sẽ có tình trạng cung lớn hơn cầu ở cả những phân khúc thấp mà hiện tại điều này chưa định hình rõ nét…

Nhà đầu tư nhỏ lẻ: Lợi nhuận song hành với nguy cơ lớn!

Nhiều người cho rằng đầu tư BĐS là siêu lợi nhuận nhưng tính toán kỹ hơn sẽ thấy thực tế không như mong đợi. Nếu chi phí mua 1 căn nhà là 10 tỷ đồng, 3 năm sau được nhận bàn giao, bán lời khoảng 3-4 tỷ đồng thì lợi nhuận thực cũng chưa tới 20%/năm. Chỉ có điều, đầu tư BĐS giữ được giá trị ổn định và thường chia thành nhiều chặng, những người tham gia sớm, có khả năng nhìn nhận thì lãi nhiều hơn. Đây chính là điểm hấp dẫn khiến ngay cả lúc thị trường khó khăn như hiện nay, vẫn không ít người dân muốn bỏ vốn vào BĐS.

Một vấn đề khó đặt ra cho những người có mong muốn đầu tư vào thị trường BĐS trong bối cảnh giá cả rất cao, lãi suất cho vay lớn, chênh lệch tỷ giá nới rộng như hiện nay, nhiều yếu tố “bất ổn” bắt đầu xuất hiện, họ nên lựa chọn phương án đầu tư như thế nào để hạn chế rủi ro? Đây luôn là câu hỏi không dễ trả lời, bởi có những nơi giá BĐS chỉ 10 triệu đồng/m2 cũng không ai mua, trong khi có chỗ 100 triệu đồng/m2 vẫn được săn đón. Điều quan trọng đầu tiên mà các chuyên gia đưa ra là nhà đầu tư cần phán đoán và nhận định xem BĐS mình định mua là nơi có vị trí tốt hay không, điều kiện hạ tầng ở đó sẽ ra sao, chất lượng như thế nào, chứ giá cả không phải là điều quan trọng nhất. Có khi mua mảnh đất giá 100 triệu đồng/m2 sau vài tháng tăng lên 150 triệu đồng/m2, hiệu quả sinh lời cao hơn nơi có giá rất thấp mà không được chú ý.

Một trong những điểm nhà đầu tư nhỏ lẻ cần lưu tâm là tham gia vào các dự án sớm thì khả năng kiếm lợi nhuận tuy cao hơn song cũng phải chấp nhận một số rủi ro như bị DN lạm dụng vốn… Thực tế không ít trường hợp dự án bị chủ đầu tư “bán lúa non”, chính sách giá bán không đúng như cam kết ban đầu. Người góp vốn để mua sản phẩm của những dự án chưa đủ điều kiện (chưa xong móng nhà) chịu rủi ro rất lớn về chính sách vì tiến độ dự án BĐS nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn và nỗ lực của nhà quản lý doanh nghiệp. Đơn cử, tới đây quy hoạch chung Hà Nội được phê duyệt, nhiều dự án phải điều chỉnh quy hoạch ở quy mô nhỏ hoặc lớn, thậm chí là phải phá nát quy hoạch cũ để làm lại. Rõ ràng, doanh nghiệp khó thực hiện được những cam kết trước đây với khách hàng. Vì thế, nếu đầu tư cho BĐS ở tương lai thì nhà đầu tư phải chấp nhận mức độ rủi ro nhất định.

(Báo Xây dựng)